Сколько стоит гектар земли в Украине: пай и аренда

В январе-сентябре 2026 года гектар земли для товарного сельскохозяйственного производства (код 01.01) в Украине продавали по медианной цене 47 952 грн, а средняя цена, взвешенная по площади, составила 69 989 грн: около 1 070 и 1 560 долларов по курсу НБУ на 30.09.2026. Это данные Госгеокадастра по 108 413 зарегистрированным продажам. В областях, где продаж больше 300, средневзвешенная цена была от 45 076 грн в Николаевской до 141 797 грн в Ивано-Франковской. Гектар продавали в среднем почти вдвое дороже нормативной денежной оценки (НГО) проданных участков, а на юге и востоке в 1,1-1,3 раза дороже, поэтому стоимость своего пая считайте от НГО из выписки. До 1 января 2030 года участок, выделенный собственнику пая, нельзя продать дешевле его НГО. Арендную плату за пай определяет договор: государство таких данных не публикует, по бенчмарку одной компании, Agrohub, в 2025 году собственники получали в среднем 5,9 тыс. грн/га в год после налогов, а государственную и коммунальную землю на всех аукционах до 31.08.2026 арендовали в среднем за 9 760 грн/га.

Последняя проверка: 11.11.2026. Страница описывает законы и рынок земли Украины, а не России или Казахстана. Цены взяты с портала мониторинга земельных отношений Госгеокадастра 11 ноября 2026 года; последний опубликованный месяц сентябрь 2026. Нормы приведены по Земельному кодексу (редакция от 16.10.2026), Закону «Об аренде земли» (редакция от 22.07.2026) и Налоговому кодексу (редакция от 01.11.2026). Цифры обновим, когда портал опубликует данные за декабрь 2026 года, а нормы сверяем ежеквартально. Множители и расчеты являются оценкой ADAM, а не советом покупать, продавать или сдавать землю.

Почему вы видите разные цифры#

Официальные и аналитические цифры о цене земли считают по одним и тем же записям реестра прав, но по-разному: медиану или среднюю, за один месяц или за девять, только код 01.01 или все назначения, с отброшенными крайними сделками или без них.

Медиана показывает цену типичной сделки: половина сделок прошла по более низкой цене гектара, половина по более высокой. Средневзвешенная делит все деньги на все гектары, поэтому крупные участки весят в ней больше. Портал предупреждает, что работает «в режиме опытной эксплуатации» и что данные «проходят процесс верификации».

Сколько стоил гектар в 2026 году: цены по областям#

Цены продажи земли с кодом 01.01, январь-сентябрь 2026 года:

Почему на западе гектар самый дорогой#

На западе продают мелкие участки: средний проданный участок был 0,72 га в Ивано-Франковской области и 1,05 га во Львовской, а в Полтавской 3,52 га, в Днепропетровской 5,31 га, на юге 4,2-6 га. По обзору KSE Агроцентра за III квартал 2026 года, на западе простая средняя цена в 1,6-2 раза выше средневзвешенной из-за мелких дорогих участков. Цена одного месяца по области бывает случайной: в сентябре 2026 года в Запорожской области зарегистрировали 7 продаж, в Херсонской 9.

01.01 или 01.03: сначала посмотрите в выписку#

Код целевого назначения записан в кадастре и в выписке из него. Код 01.01 означает ведение товарного сельскохозяйственного производства, 01.03 ведение личного крестьянского хозяйства (ЛКХ, укр. ОСГ); пай, выделенный для ведения ЛКХ, продают по коду 01.03. Это другой рынок: в январе-сентябре 2026 года участки 01.03 продавали в среднем по 89 809 грн/га, около 900 грн за сотку, а во Львовской области, где средний участок 01.03 был 0,39 га, по 370 703 грн/га. Землю под застройку статья не рассматривает.

Как менялась цена с июля 2021 года#

Рынок сельхозземли открылся 1 июля 2021 года (Закон № 552-IX). Цены продажи с кодом 01.01, номинальные:

Цена росла быстрее НГО проданных участков: в 2023 году гектар стоил в 1,11 раза больше нее, в 2026-м в 1,95 раза (расчет ADAM). С 2025 года до января-сентября 2026-го средневзвешенная выросла во всех областях, где продаж больше 300, кроме Волынской (с 72 762 до 67 809 грн) и Черновицкой (с 62 192 до 60 681 грн).

Как узнать, сколько стоит ваш пай#

НГО своего участка вы найдете в выписке из технической документации по нормативной денежной оценке: по состоянию на 11.11.2026 она стоит 83,20 грн и выдается за три рабочих дня (ст. 20 Закона «Об оценке земель»; как ее заказатьa). В 2025 году таких выписок выдали 8,168 млн, 95 % автоматически.

Умножьте НГО гектара на множитель области: во сколько раз цена продажи 01.01 в январе-сентябре 2026 года превышала НГО проданных участков (расчет ADAM по данным портала):

• больше 4: Львовская 4,74, Ивано-Франковская 4,28;
• 2,5-3,3: Тернопольская 3,28, Киевская 2,99, Винницкая 2,91, Полтавская 2,54;
• 2-2,5: Хмельницкая 2,46, Волынская 2,46, Ровенская 2,18, Житомирская 2,14, Закарпатская 2,11;
• 1,5-2: Черкасская 1,95, Черниговская 1,68, Кировоградская 1,63, Черновицкая 1,60;
• до 1,5: Сумская 1,49, Харьковская 1,32, Николаевская 1,31, Донецкая 1,28, Днепропетровская 1,23, Запорожская 1,21, Одесская 1,17, Херсонская 1,14.

По Украине 1,95. Это цена похожих участков, а не вашего: ваш определяет договор, до 1 января 2030 года не ниже НГО.

Кто может купить землю, сколько и что изменило военное положение#

По состоянию на 11.11.2026 сельскохозяйственную землю могут покупать граждане Украины, территориальные громады, государство, а с 1 января 2024 года и юридические лица Украины, участниками которых являются только граждане Украины, государство или громады (ст. 130 Земельного кодекса; разд. X п. 15). Гражданин может иметь до 10 000 га, компания не больше, чем могут иметь все ее участники вместе, и тоже до 10 000 га (ст. 130 ч. 2). До 2024 года предел для гражданина составлял 100 га.

• Иностранцы и лица без гражданства не могут покупать сельхозземлю, а унаследованную должны отчуждить в течение года (ст. 81 ч. 4, ст. 130).
• Продажа государственной и коммунальной сельхозземли запрещена (ст. 130 ч. 7).
• Платят только безналично, а покупатель обязан иметь документы о происхождении денег (ст. 130 ч. 5, 6).
• Военное положение запретило бесплатную приватизацию государственной и коммунальной земли, кроме названных там исключений (разд. X п. 27 пп. 5), поэтому цены приватизации нет; продажу частной земли оно не остановило.

Продажа пая: минимальная цена, право арендатора, оплата и налог#

Минимальная цена. До 1 января 2030 года участок, выделенный в натуре собственнику земельной доли (пая), нельзя продать дешевле его НГО (разд. X п. 22 Земельного кодекса). На другие сельхозучастки этот предел не распространяется.

Право арендатора. Первым купить может владелец спецразрешения на добычу отдельных полезных ископаемых общегосударственного значения на участке, вторым арендатор (ст. 130¹). Продавец через нотариуса регистрирует намерение продать с проектом договора не позднее чем за два месяца до продажи; на ответ есть месяц, молчание считается отказом, а новая цена или условия запускают процедуру заново.

Налог продавца по состоянию на 11.11.2026 (п. 167, 172 Налогового кодекса; разд. XX подразд. 10 п. 16¹):

Доход считают по цене из договора, но не ниже оценочной стоимости (п. 172.3). Нотариальные и регистрационные расходы здесь не рассматриваем.

Арендная плата: договор за пай и аренда на аукционе#

Арендную плату за пай устанавливает договор (ст. 21 Закона «Об аренде земли»): для частной земли закон, по состоянию на 11.11.2026, не ставит ни минимума, ни максимума. Указ Президента № 92/2002 признает одной из приоритетных задач социальную защиту сельских жителей, в частности через арендную плату за паи «в размере не менее 3 процентов определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая)» (ст. 1). Ни один закон не делает эти 3 % обязательным минимумом договора.

Государство плату за паи не публикует, последние найденные госданные за 2016 год. По бенчмарку компании Agrohub (753 тыс. договоров участников, 1,2 млн га) в 2025 году собственники получали в среднем 5,9 тыс. грн/га после налогов. С удержанными 23 % налогов арендатор платит около 7 660 грн/га (расчет ADAM; см. себестоимость гектараa). Областные списки «аренды паев» взяты из заявлений в соцсетях 2024 года. Налоги за пай в аренде: земельный налог и МПЗa.

Аренда государственной или коммунальной земли на аукционе#

Государственную и коммунальную землю сдают в аренду на земельных торгах, с исключениями ст. 134 Земельного кодекса. Лот сельхозземли не больше 20 га, а стартовая годовая плата не меньше 7 % НГО (ст. 136), не 12 %. Регистрационный взнос 0,1 минимальной зарплаты, гарантийный 30 % стартовой годовой платы (ст. 135); нужны минимум двое участников, минимальный шаг 1 % (ст. 137).

Согласно KSE Агроцентру, на 22 634 успешных аукционах Прозорро.Продажи до 31.08.2026 аренда стоила в среднем 9 760 грн/га в год, вчетверо больше стартовой. В III квартале 2026 года средняя была от 1 807 грн в Закарпатской области до 26 826 в Тернопольской, в Полтавской 19 896. Договоры до 6 лет дают в среднем 5,0 тыс. грн/га, на 7 лет (минимум для товарного производства, ст. 19 Закона «Об аренде земли») 12,6 тыс. 12 % НГО в Налоговом кодексе являются потолком для аренды без конкурса (пп. 288.5.2) и минимумом лишь для госземли в аренде госкомпаний, созданных из госпредприятий (пп. 288.5.6).

Пример: пай 3,5 га на Полтавщине#

Условные данные: пай 3,5 га пашни в Полтавской области, код 01.01, в зарегистрированной аренде; НГО 38 634 грн/га взята из приложения 15 к постановлению КМУ № 1147 как средняя для пашни области, проиндексированная на 2026 год. В вашей выписке НГО другая.

Похожие участки продавали за 310-345 тыс. грн, в 2,3-2,5 раза дороже минимальной цены.

Для сравнения аукцион: лот 10 га коммунальной земли с условной НГО 40 000 грн/га стартует минимум с 2 800 грн/га в год, гарантийный взнос 8 400 грн, а при среднем для торгов росте до 400,9 % стартовой цены победитель платил бы около 11 200 грн/га.

Типичные ошибки#

• <strong>Цена из объявления.</strong> Сайты объявлений показывают цену продавца, а не сделки.
• <strong>Один месяц вместо года.</strong> В Запорожской или Херсонской области месячная цена стоит на 7-9 продажах.
• <strong>Областной список «аренды паев».</strong> Его собрали из заявлений в соцсетях 2024 года и перепечатывают с новыми датами.
• <strong>12 % как старт аукциона.</strong> Земельный кодекс ставит не меньше 7 % НГО (ст. 136).
• <strong>3 % как обязательный минимум аренды.</strong> Указ № 92/2002 называет это приоритетом, а закон минимума не устанавливает.
• <strong>Минимальная цена для всей земли.</strong> Предел НГО до 2030 года касается только паевых участков.
• <strong>Цена 01.03 как цена поля.</strong> Участки для ЛКХ по Украине дороже (89 809 грн/га), во Львовской области 370 703.
• <strong>Тип почвы как порядок цен.</strong> Житомирская (51 258 грн/га), Черниговская (51 459) и Ровенская (69 684) области с более низкой НГО пашни продавали гектар не дешевле Одесской (46 496) и Николаевской (45 076). Отдельных цен для <a href="/ru/glossary/chernozem">черноземов</a> или <a href="/ru/glossary/podzol">подзолистых почв</a> портал не считает.

Источники и как мы проверяли#

Цены прочитаны через API портала «Публичный мониторинг земельных отношений» Госгеокадастра (monitoring.land.gov.ua, лицензия CC BY 4.0) 11 ноября 2026 года: сельскохозяйственные земли, купля-продажа, коды 01.01 и 01.03, годы с 2021-го и январь-сентябрь 2026. Средневзвешенная равна сумме цен, деленной на сумму площадей; медиану и среднюю портал считает без сделок ниже 1-го и выше 99-го перцентиля цены гектара. Множитель является расчетом ADAM: средневзвешенная цена, деленная на средневзвешенную НГО проданных участков с того же портала. Нормы приведены по Земельному кодексу (редакция от 16.10.2026), Закону «Об аренде земли» (от 22.07.2026), Налоговому кодексу (от 01.11.2026) и указу № 92/2002 (редакция от 01.09.2008). Текст подготовлен с помощью AI по исследовательским заметкам ADAM. Факты проверены отдельно от написания 11.11.2026: данные портала пересчитаны, нормы сверены с официальными текстами актов. Ответ об аренде в Полтавской области есть также в разделе FAQa. Цены продажи и аренды для любой области можно спросить в чате у Адамаa.