Скільки коштує гектар землі в Україні: пай і оренда

У січні-вересні 2026 року гектар землі для товарного сільськогосподарського виробництва (код 01.01) в Україні продавали за медіанною ціною 47 952 грн, а середня ціна, зважена за площею, становила 69 989 грн: близько 1 070 і 1 560 доларів за курсом НБУ на 30.09.2026. Це дані Держгеокадастру за 108 413 зареєстрованими продажами. В областях, де продажів понад 300, середня зважена ціна була від 45 076 грн у Миколаївській до 141 797 грн в Івано-Франківській. Гектар продавали в середньому майже вдвічі дорожче за нормативну грошову оцінку (НГО) проданих ділянок, а на півдні й сході в 1,1-1,3 раза дорожче, тож вартість свого паю рахуйте від НГО з витягу. До 1 січня 2030 року ділянку, виділену власнику паю, не можна продати дешевше за її НГО. Орендну плату за пай визначає договір: держава таких даних не публікує, за бенчмарком однієї компанії, Agrohub, у 2025 році власники отримували в середньому 5,9 тис. грн/га на рік після податків, а державну й комунальну землю на всіх аукціонах до 31.08.2026 орендували в середньому за 9 760 грн/га.

Остання перевірка: 11.11.2026. Ціни взято з порталу моніторингу земельних відносин Держгеокадастру 11 листопада 2026 року; останній опублікований місяць вересень 2026. Норми наведено за Земельним кодексом (редакція від 16.10.2026), Законом «Про оренду землі» (редакція від 22.07.2026) і Податковим кодексом (редакція від 01.11.2026). Цифри оновимо, коли портал опублікує дані за грудень 2026 року, а норми звіряємо щокварталу. Множники й розрахунки є оцінкою ADAM, а не порадою купувати, продавати чи здавати землю.

Чому ви бачите різні цифри#

Офіційні й аналітичні цифри про ціну землі рахують із тих самих записів реєстру прав, але по-різному: медіану чи середню, за один місяць чи за дев'ять, лише код 01.01 чи всі призначення, з відкинутими крайніми угодами чи без.

Медіана показує ціну типової угоди: половина угод пройшла за нижчою ціною гектара, половина за вищою. Середня зважена ділить усі гроші на всі гектари, тож великі ділянки важать у ній більше. Портал попереджає, що працює «у режимі дослідної експлуатації» і що дані «проходять процес верифікації».

Скільки коштував гектар у 2026 році: ціни по областях#

Ціни продажу землі з кодом 01.01, січень-вересень 2026 року:

Чому на заході гектар найдорожчий#

На заході продають дрібні ділянки: середня продана ділянка мала 0,72 га в Івано-Франківській області і 1,05 га у Львівській, а в Полтавській 3,52 га, у Дніпропетровській 5,31 га, на півдні 4,2-6 га. За оглядом KSE Агроцентру за III квартал 2026 року, на заході проста середня ціна в 1,6-2 раза вища за середньозважену через дрібні дорогі ділянки. Ціна одного місяця по області буває випадковою: у вересні 2026 року в Запорізькій області зареєстрували 7 продажів, у Херсонській 9.

01.01 чи 01.03: спершу подивіться у витяг#

Код цільового призначення записано в кадастрі й у витязі з нього. Код 01.01 означає ведення товарного сільськогосподарського виробництва, 01.03 ведення особистого селянського господарства (ОСГ); пай, виділений для ведення ОСГ, продають за кодом 01.03. Це інший ринок: у січні-вересні 2026 року ділянки 01.03 продавали в середньому по 89 809 грн/га, близько 900 грн за сотку, а у Львівській області, де середня ділянка 01.03 мала 0,39 га, по 370 703 грн/га. Землю під забудову стаття не розглядає.

Як змінювалася ціна з липня 2021 року#

Ринок сільгоспземлі відкрився 1 липня 2021 року (Закон № 552-IX). Ціни продажу з кодом 01.01, номінальні:

Ціна росла швидше за НГО проданих ділянок: у 2023 році гектар коштував в 1,11 раза більше за неї, у 2026-му в 1,95 раза (розрахунок ADAM). Від 2025 року до січня-вересня 2026-го середня зважена зросла в усіх областях, де продажів понад 300, крім Волинської (з 72 762 до 67 809 грн) і Чернівецької (з 62 192 до 60 681 грн).

Як дізнатися, скільки коштує ваш пай#

НГО своєї ділянки ви знайдете у витязі з технічної документації з нормативної грошової оцінки: станом на 11.11.2026 він коштує 83,20 грн і видається за три робочі дні (ст. 20 Закону «Про оцінку земель»; як його замовитиa). У 2025 році таких витягів видали 8,168 млн, 95 % автоматично.

Помножте НГО гектара на множник області: у скільки разів ціна продажу 01.01 у січні-вересні 2026 року перевищувала НГО проданих ділянок (розрахунок ADAM за даними порталу):

• понад 4: Львівська 4,74, Івано-Франківська 4,28;
• 2,5-3,3: Тернопільська 3,28, Київська 2,99, Вінницька 2,91, Полтавська 2,54;
• 2-2,5: Хмельницька 2,46, Волинська 2,46, Рівненська 2,18, Житомирська 2,14, Закарпатська 2,11;
• 1,5-2: Черкаська 1,95, Чернігівська 1,68, Кіровоградська 1,63, Чернівецька 1,60;
• до 1,5: Сумська 1,49, Харківська 1,32, Миколаївська 1,31, Донецька 1,28, Дніпропетровська 1,23, Запорізька 1,21, Одеська 1,17, Херсонська 1,14.

По Україні 1,95. Це ціна схожих ділянок, а не вашої: вашу визначає договір, до 1 січня 2030 року не нижче НГО.

Хто може купити землю, скільки і що змінив воєнний стан#

Станом на 11.11.2026 сільськогосподарську землю можуть купувати громадяни України, територіальні громади, держава, а з 1 січня 2024 року й юридичні особи України, учасниками яких є лише громадяни України, держава чи громади (ст. 130 Земельного кодексу; розд. X п. 15). Громадянин може мати до 10 000 га, компанія не більше, ніж можуть мати всі її учасники разом, і теж до 10 000 га (ст. 130 ч. 2). До 2024 року межа для громадянина становила 100 га.

• Іноземці й особи без громадянства не можуть купувати сільгоспземлю, а успадковану мають відчужити протягом року (ст. 81 ч. 4, ст. 130).
• Продаж державної й комунальної сільгоспземлі заборонено (ст. 130 ч. 7).
• Платять лише безготівково, а покупець мусить мати документи про походження грошей (ст. 130 ч. 5, 6).
• Воєнний стан заборонив безоплатну приватизацію державної й комунальної землі, крім названих там винятків (розд. X п. 27 пп. 5), тож ціни приватизації немає; продаж приватної землі він не зупинив.

Продаж паю: мінімальна ціна, право орендаря, оплата і податок#

Мінімальна ціна. До 1 січня 2030 року ділянку, виділену в натурі власнику земельної частки (паю), не можна продати дешевше за її НГО (розд. X п. 22 Земельного кодексу). На інші сільгоспділянки ця межа не поширюється.

Право орендаря. Першим купити може власник спецдозволу на видобування окремих корисних копалин загальнодержавного значення на ділянці, другим орендар (ст. 130¹). Продавець через нотаріуса реєструє намір продати з проєктом договору не пізніше ніж за два місяці до продажу; на відповідь є місяць, мовчання вважається відмовою, а нова ціна чи умови запускають процедуру знову.

Податок продавця станом на 11.11.2026 (п. 167, 172 Податкового кодексу; розд. XX підрозд. 10 п. 16¹):

Дохід рахують за ціною з договору, але не нижче оціночної вартості (п. 172.3). Нотаріальні й реєстраційні витрати тут не розглядаємо.

Орендна плата: договір за пай і оренда на аукціоні#

Орендну плату за пай встановлює договір (ст. 21 Закону «Про оренду землі»): для приватної землі закон, станом на 11.11.2026, не ставить ні мінімуму, ні максимуму. Указ Президента № 92/2002 визнає одним із пріоритетних завдань соціальний захист селян, зокрема через орендну плату за паї «у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю)» (ст. 1). Жоден закон не робить ці 3 % обов'язковим мінімумом договору.

Держава плату за паї не публікує, останні знайдені державні дані за 2016 рік. За бенчмарком компанії Agrohub (753 тис. договорів учасників, 1,2 млн га) у 2025 році власники отримували в середньому 5,9 тис. грн/га після податків. З утриманими 23 % податків орендар платить близько 7 660 грн/га (розрахунок ADAM; див. собівартість гектараa). Обласні списки «оренди паїв» походять із заяв у соцмережах 2024 року. Податки за пай в оренді: земельний податок і МПЗa.

Оренда державної чи комунальної землі на аукціоні#

Державну й комунальну землю здають в оренду на земельних торгах, з винятками ст. 134 Земельного кодексу. Лот сільгоспземлі не більший за 20 га, а стартова річна плата не менша за 7 % НГО (ст. 136), не 12 %. Реєстраційний внесок 0,1 мінімальної зарплати, гарантійний 30 % стартової річної плати (ст. 135); потрібні щонайменше двоє учасників, мінімальний крок 1 % (ст. 137).

За KSE Агроцентром, на 22 634 успішних аукціонах Прозорро.Продажів до 31.08.2026 оренда коштувала в середньому 9 760 грн/га на рік, вчетверо більше стартової. У III кварталі 2026 року середня була від 1 807 грн у Закарпатській області до 26 826 у Тернопільській, у Полтавській 19 896. Договори до 6 років дають у середньому 5,0 тис. грн/га, на 7 років (мінімум для товарного виробництва, ст. 19 Закону «Про оренду землі») 12,6 тис. 12 % НГО у Податковому кодексі є стелею для оренди без конкурсу (пп. 288.5.2) і мінімумом лише для державної землі в оренді державних компаній, утворених з держпідприємств (пп. 288.5.6).

Приклад: пай 3,5 га на Полтавщині#

Умовні дані: пай 3,5 га ріллі в Полтавській області, код 01.01, у зареєстрованій оренді; НГО 38 634 грн/га взято з додатка 15 до постанови КМУ № 1147 як середню для ріллі області, проіндексовану на 2026 рік. У вашому витязі НГО інша.

Схожі ділянки продавали за 310-345 тис. грн, у 2,3-2,5 раза дорожче за мінімальну ціну.

Для порівняння аукціон: лот 10 га комунальної землі з умовною НГО 40 000 грн/га стартує щонайменше з 2 800 грн/га на рік, гарантійний внесок 8 400 грн, а за середнього для торгів зростання до 400,9 % стартової ціни переможець платив би близько 11 200 грн/га.

Типові помилки#

• <strong>Ціна з оголошення.</strong> Сайти оголошень показують ціну продавця, а не угоди.
• <strong>Один місяць замість року.</strong> У Запорізькій чи Херсонській області місячна ціна стоїть на 7-9 продажах.
• <strong>Обласний список «оренди паїв».</strong> Його зібрано із заяв у соцмережах 2024 року й передруковують з новими датами.
• <strong>12 % як старт аукціону.</strong> Земельний кодекс ставить не менше 7 % НГО (ст. 136).
• <strong>3 % як обов'язковий мінімум оренди.</strong> Указ № 92/2002 називає це пріоритетом, а закон мінімуму не встановлює.
• <strong>Мінімальна ціна для всієї землі.</strong> Межа НГО до 2030 року стосується лише пайових ділянок.
• <strong>Ціна 01.03 як ціна поля.</strong> Ділянки для ОСГ по Україні дорожчі (89 809 грн/га), у Львівській області 370 703.
• <strong>Тип ґрунту як порядок цін.</strong> Житомирська (51 258 грн/га), Чернігівська (51 459) і Рівненська (69 684) області з нижчою НГО ріллі продавали гектар не дешевше за Одеську (46 496) і Миколаївську (45 076). Окремих цін для <a href="/glossary/chernozem">чорноземів</a> чи <a href="/glossary/podzol">підзолистих ґрунтів</a> портал не рахує.

Джерела і як ми перевіряли#

Ціни прочитано через API порталу «Публічний моніторинг земельних відносин» Держгеокадастру (monitoring.land.gov.ua, ліцензія CC BY 4.0) 11 листопада 2026 року: сільськогосподарські землі, купівля-продаж, коди 01.01 і 01.03, роки з 2021-го і січень-вересень 2026. Середня зважена дорівнює сумі цін, поділеній на суму площ; медіану й середню портал рахує без угод, нижчих за 1-й і вищих за 99-й перцентиль ціни гектара. Множник є розрахунком ADAM: середня зважена ціна, поділена на середню зважену НГО проданих ділянок з того самого порталу. Норми наведено за Земельним кодексом (редакція від 16.10.2026), Законом «Про оренду землі» (від 22.07.2026), Податковим кодексом (від 01.11.2026) і указом № 92/2002 (редакція від 01.09.2008). Текст підготовлено з допомогою AI за дослідницькими нотатками ADAM. Факти перевірено окремо від написання 11.11.2026: дані порталу перераховано, норми звірено з офіційними текстами актів. Відповідь про оренду в Полтавській області є також у розділі FAQa. Ціни продажу й оренди для будь-якої області можна запитати в чаті в Адамаa.