Украинада бір гектар жер қанша тұрады: пай және жалдау

2026 жылғы қаңтар-қыркүйекте Украинада тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісіне арналған жердің (01.01 коды) бір гектары медианалық 47 952 грн бағамен сатылды, ал ауданы бойынша өлшенген орташа баға 69 989 грн болды: Украина Ұлттық банкінің (НБУ) 30.09.2026 жылғы бағамы бойынша шамамен 1 070 және 1 560 доллар. Бұл Мемгеокадастрдың (Украинаның жер кадастры жөніндегі мемлекеттік қызметі) 108 413 тіркелген сату бойынша деректері. Сату саны 300-ден асатын облыстарда өлшенген орташа баға Николаев облысындағы 45 076 грн-нан Ивано-Франковск облысындағы 141 797 грн-ға дейін болды. Гектар орта есеппен сатылған учаскелердің нормативтік ақшалай бағасынан (НГО, украинша нормативна грошова оцінка) екі есеге жуық қымбат, ал оңтүстік пен шығыста 1,1-1,3 есе қымбат сатылды, сондықтан пайыңыздың құнын үзіндідегі НГО-дан бастап есептеңіз. 2030 жылғы 1 қаңтарға дейін пай иесіне бөлінген учаскені оның НГО-сынан арзан сатуға болмайды. Пайдың жалдау ақысын шарт белгілейді: мемлекет мұндай деректерді жарияламайды, бір компанияның, Agrohub-тың бенчмаркі бойынша 2025 жылы иелер салықтан кейін жылына орта есеппен 5,9 мың грн/га алған, ал мемлекеттік және коммуналдық жер 31.08.2026 дейінгі барлық аукциондарда орта есеппен 9 760 грн/га-ға жалға берілген.

Соңғы тексеру: 11.11.2026. Бұл бет Ресейдің немесе Қазақстанның емес, Украинаның заңдары мен жер нарығын сипаттайды. Бағалар Мемгеокадастрдың жер қатынастары мониторингі порталынан 2026 жылғы 11 қарашада алынды; соңғы жарияланған ай 2026 жылғы қыркүйек. Нормалар Жер кодексі (16.10.2026 редакциясы), «Жерді жалға беру туралы» Заң (22.07.2026 редакциясы) және Салық кодексі (01.11.2026 редакциясы) бойынша келтірілген. Портал 2026 жылғы желтоқсанның деректерін жариялағанда сандарды жаңартамыз, ал нормаларды әр тоқсан сайын салыстырамыз. Көбейткіштер мен есептер ADAM-ның бағалауы, жерді сатып алу, сату немесе жалға беру туралы кеңес емес.

Неліктен әртүрлі сандарды көресіз#

Жер бағасы туралы ресми және талдамалық сандар құқықтар тізіліміндегі бірдей жазбалардан, бірақ әртүрлі тәсілмен есептеледі: медиана немесе орташа, бір ай немесе тоғыз ай, тек 01.01 коды немесе барлық мақсат, шеткі мәмілелер алынып тасталған немесе тасталмаған күйде.

Медиана әдеттегі мәміленің бағасын көрсетеді: мәмілелердің жартысы гектардың төменірек бағасымен, жартысы жоғарырақ бағасымен өтті. Өлшенген орташа барлық ақшаны барлық гектарға бөледі, сондықтан онда ірі учаскелердің салмағы көбірек. Портал «тәжірибелік пайдалану режимінде» жұмыс істейтінін және деректер «верификациядан өтіп жатқанын» ескертеді.

2026 жылы бір гектар қанша тұрды: облыстар бойынша бағалар#

01.01 кодты жерді сату бағалары, 2026 жылғы қаңтар-қыркүйек:

Неліктен батыста гектар ең қымбат#

Батыста ұсақ учаскелер сатылады: сатылған орташа учаске Ивано-Франковск облысында 0,72 га, Львов облысында 1,05 га болды, ал Полтава облысында 3,52 га, Днепропетровск облысында 5,31 га, оңтүстікте 4,2-6 га. KSE Агроцентрдің 2026 жылғы III тоқсанға шолуы бойынша, батыста ұсақ әрі қымбат учаскелердің салдарынан қарапайым орташа баға өлшенген орташадан 1,6-2 есе жоғары. Облыс бойынша бір айдың бағасы кездейсоқ болуы мүмкін: 2026 жылғы қыркүйекте Запорожье облысында 7 сату, Херсон облысында 9 сату тіркелді.

01.01 ме, әлде 01.03 пе: алдымен үзіндіге қараңыз#

Нысаналы мақсат коды кадастрда және одан алынған үзіндіде жазылады. 01.01 коды тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізуді, 01.03 жеке шаруа қожалығын (украинша ОСГ) жүргізуді білдіреді; жеке шаруа қожалығын жүргізуге бөлінген пай 01.03 кодымен сатылады. Бұл басқа нарық: 2026 жылғы қаңтар-қыркүйекте 01.03 учаскелері орта есеппен гектарына 89 809 грн-нан, сотығына шамамен 900 грн-нан сатылды, ал орташа 01.03 учаскесі 0,39 га болған Львов облысында гектарына 370 703 грн-нан сатылды. Құрылысқа арналған жерді мақала қарастырмайды.

2021 жылғы шілдеден бері баға қалай өзгерді#

Ауыл шаруашылығы жерінің нарығы 2021 жылғы 1 шілдеде ашылды (№ 552-IX Заң). 01.01 кодымен сату бағалары, номиналды:

Баға сатылған учаскелердің НГО-сынан жылдамырақ өсті: 2023 жылы гектар одан 1,11 есе, 2026 жылы 1,95 есе қымбат тұрды (ADAM есебі). 2025 жылдан 2026 жылғы қаңтар-қыркүйекке дейін өлшенген орташа баға сату саны 300-ден асатын барлық облыста өсті, тек Волынь (72 762-ден 67 809 грн-ға дейін) және Черновцы (62 192-ден 60 681 грн-ға дейін) облыстарында төмендеді.

Пайыңыз қанша тұратынын қалай білуге болады#

Учаскеңіздің НГО-сын нормативтік ақшалай бағалау жөніндегі техникалық құжаттамадан алынған үзіндіден табасыз: 11.11.2026 жағдай бойынша ол 83,20 грн тұрады және үш жұмыс күні ішінде беріледі («Жерді бағалау туралы» Заңның 20-бабы; оған қалай тапсырыс беруге боладыa). 2025 жылы мұндай 8,168 млн үзінді берілді, оның 95 %-ы автоматты түрде.

Гектардың НГО-сын облыс көбейткішіне көбейтіңіз: көбейткіш 2026 жылғы қаңтар-қыркүйекте 01.01 сату бағасы сатылған учаскелердің НГО-сынан неше есе асқанын көрсетеді (портал деректері бойынша ADAM есебі):

• 4-тен жоғары: Львов 4,74, Ивано-Франковск 4,28;
• 2,5-3,3: Тернополь 3,28, Киев 2,99, Винница 2,91, Полтава 2,54;
• 2-2,5: Хмельницкий 2,46, Волынь 2,46, Ровно 2,18, Житомир 2,14, Закарпатье 2,11;
• 1,5-2: Черкассы 1,95, Чернигов 1,68, Кировоград 1,63, Черновцы 1,60;
• 1,5-ке дейін: Сумы 1,49, Харьков 1,32, Николаев 1,31, Донецк 1,28, Днепропетровск 1,23, Запорожье 1,21, Одесса 1,17, Херсон 1,14.

Украина бойынша 1,95. Бұл сіздің учаскеңіздің емес, ұқсас учаскелердің бағасы: сіздікін шарт белгілейді, 2030 жылғы 1 қаңтарға дейін НГО-дан төмен емес.

Жерді кім, қанша сатып ала алады және соғыс жағдайы нені өзгертті#

11.11.2026 жағдай бойынша ауыл шаруашылығы жерін Украина азаматтары, аумақтық қауымдастықтар (громадалар), мемлекет, ал 2024 жылғы 1 қаңтардан бастап қатысушылары тек Украина азаматтары, мемлекет немесе қауымдастықтар болып табылатын Украинаның заңды тұлғалары да сатып ала алады (Жер кодексінің 130-бабы; X бөлімнің 15-тармағы). Азамат 10 000 га-ға дейін иелене алады, компания барлық қатысушылары бірге иелене алатыннан артық емес, ол да 10 000 га-ға дейін (130-баптың 2-бөлігі). 2024 жылға дейін азамат үшін шек 100 га болды.

• Шетелдіктер мен азаматтығы жоқ адамдар ауыл шаруашылығы жерін сатып ала алмайды, ал мұраға қалғанын бір жыл ішінде иеліктен шығаруға тиіс (81-баптың 4-бөлігі, 130-бап).
• Мемлекеттік және коммуналдық ауыл шаруашылығы жерін сатуға тыйым салынған (130-баптың 7-бөлігі).
• Тек қолма-қол ақшасыз төлейді, ал сатып алушыда ақшаның шығу тегі туралы құжаттар болуға тиіс (130-баптың 5, 6-бөліктері).
• Соғыс жағдайы мемлекеттік және коммуналдық жерді тегін жекешелендіруге тыйым салды, онда аталған ерекшеліктерден басқа (X бөлімнің 27-тармағының 5-тармақшасы), сондықтан жекешелендіру бағасы жоқ; жеке жерді сатуды ол тоқтатқан жоқ.

Пайды сату: ең төменгі баға, жалға алушының құқығы, төлем және салық#

Ең төменгі баға. 2030 жылғы 1 қаңтарға дейін жер үлесінің (пайдың) иесіне заттай бөлінген учаскені оның НГО-сынан арзан сатуға болмайды (Жер кодексінің X бөлімінің 22-тармағы). Бұл шек басқа ауыл шаруашылығы учаскелеріне қолданылмайды.

Жалға алушының құқығы. Бірінші болып учаскедегі жалпымемлекеттік маңызы бар жекелеген пайдалы қазбаларды өндіруге арнайы рұқсаты бар тұлға, екінші болып жалға алушы сатып ала алады (130¹-бап). Сатушы сату ниетін шарт жобасымен бірге нотариус арқылы сатудан кемінде екі ай бұрын тіркейді; жауап беруге бір ай беріледі, үндемеу бас тарту болып саналады, ал жаңа баға немесе шарттар рәсімді қайта бастайды.

Сатушының салығы 11.11.2026 жағдай бойынша (Салық кодексінің 167, 172-тармақтары; XX бөлімнің 10-кіші бөлімінің 16¹-тармағы):

Табыс шарттағы баға бойынша, бірақ бағалау құнынан төмен емес есептеледі (172.3-тармақ). Нотариаттық және тіркеу шығындарын мұнда қарастырмаймыз.

Жалдау ақысы: пай шарты және аукциондағы жалдау#

Пайдың жалдау ақысын шарт белгілейді («Жерді жалға беру туралы» Заңның 21-бабы): 11.11.2026 жағдай бойынша жеке жер үшін заң ең төменгі де, ең жоғары да мөлшерді белгілемейді. Украина Президентінің № 92/2002 Жарлығы ауыл тұрғындарын әлеуметтік қорғауды басым міндеттердің бірі деп таниды, атап айтқанда пайлар үшін жалдау ақысын «заңнамаға сәйкес белгіленген жер учаскесі, жер үлесі (пай) құнының кемінде 3 пайызы мөлшерінде» енгізу арқылы (1-бап). Ешбір заң бұл 3 %-ды шарттың міндетті ең төменгі мөлшері етпейді.

Мемлекет пайлар үшін төленетін ақыны жарияламайды, табылған соңғы мемлекеттік деректер 2016 жылға тиесілі. Agrohub компаниясының бенчмаркі бойынша (қатысушылардың 753 мың шарты, 1,2 млн га) 2025 жылы иелер салықтан кейін орта есеппен 5,9 мың грн/га алған. Ұсталған 23 % салықпен қоса жалға алушы шамамен 7 660 грн/га төлейді (ADAM есебі; гектардың өзіндік құнынa қараңыз). «Пайларды жалдаудың» облыстық тізімдері 2024 жылғы әлеуметтік желілердегі мәлімдемелерден алынған. Жалға берілген пай үшін салықтар: жер салығы және МПЗa.

Мемлекеттік немесе коммуналдық жерді аукционда жалға алу#

Мемлекеттік және коммуналдық жер Жер кодексінің 134-бабындағы ерекшеліктерді қоспағанда, жер саудасында жалға беріледі. Ауыл шаруашылығы жерінің лоты 20 га-дан аспайды, ал бастапқы жылдық ақы НГО-ның 7 %-ынан кем емес (136-бап), 12 % емес. Тіркеу жарнасы ең төменгі жалақының 0,1 бөлігі, кепілдік жарна бастапқы жылдық ақының 30 %-ы (135-бап); кемінде екі қатысушы қажет, ең төменгі қадам 1 % (137-бап).

KSE Агроцентрдің деректері бойынша, 31.08.2026 дейін Prozorro.Sale жүйесіндегі 22 634 сәтті аукционда жалдау жылына орта есеппен 9 760 грн/га тұрды, бұл бастапқы бағадан төрт есе көп. 2026 жылғы III тоқсанда орташа баға Закарпатье облысындағы 1 807 грн-нан Тернополь облысындағы 26 826 грн-ға дейін болды, Полтава облысында 19 896. 6 жылға дейінгі шарттар орта есеппен 5,0 мың грн/га, 7 жылдық шарттар (тауарлы өндіріс үшін ең қысқа мерзім, «Жерді жалға беру туралы» Заңның 19-бабы) 12,6 мың грн/га береді. Салық кодексіндегі НГО-ның 12 %-ы конкурссыз жалдаудың жоғарғы шегі (288.5.2-тармақша) және тек мемлекеттік кәсіпорындардан құрылған мемлекеттік компаниялар жалға алған мемлекеттік жер үшін ең төменгі мөлшер (288.5.6-тармақша).

Мысал: Полтава облысындағы 3,5 га пай#

Деректер шартты: Полтава облысындағы 3,5 га егістік пай, 01.01 коды, тіркелген жалдауда; 38 634 грн/га НГО Украина Министрлер Кабинетінің № 1147 қаулысының 15-қосымшасынан облыс егістігінің орташасы ретінде алынып, 2026 жылға индекстелген. Сіздің үзіндіңіздегі НГО басқаша.

Ұқсас учаскелер 310-345 мың грн-ға, яғни ең төменгі бағадан 2,3-2,5 есе қымбат сатылды.

Салыстыру үшін аукцион: шартты НГО-сы 40 000 грн/га болатын 10 га коммуналдық жер лоты жылына кемінде 2 800 грн/га-дан басталады, кепілдік жарна 8 400 грн, ал сауда-саттықта орташа өсім бастапқы бағаның 400,9 %-ына дейін жетсе, жеңімпаз шамамен 11 200 грн/га төлер еді.

Жиі кездесетін қателер#

• <strong>Хабарландырудағы баға.</strong> Хабарландыру сайттары мәміленің емес, сатушының бағасын көрсетеді.
• <strong>Жылдың орнына бір ай.</strong> Запорожье немесе Херсон облысында айлық баға 7-9 сатуға негізделеді.
• <strong>«Пайларды жалдаудың» облыстық тізімі.</strong> Ол 2024 жылғы әлеуметтік желілердегі мәлімдемелерден жиналған және жаңа күндермен қайта басылып жүр.
• <strong>Аукционның бастапқы бағасы ретінде 12 %.</strong> Жер кодексі НГО-ның кемінде 7 %-ын белгілейді (136-бап).
• <strong>Жалдаудың міндетті ең төменгі мөлшері ретінде 3 %.</strong> № 92/2002 Жарлық мұны басымдық деп атайды, ал заң ең төменгі мөлшерді белгілемейді.
• <strong>Барлық жерге ең төменгі баға.</strong> 2030 жылға дейінгі НГО шегі тек пай учаскелеріне қатысты.
• <strong>01.03 бағасын егістік бағасы деп қабылдау.</strong> Жеке шаруа қожалығына арналған учаскелер Украина бойынша қымбатырақ (89 809 грн/га), Львов облысында 370 703.
• <strong>Топырақ түрін баға реті деп санау.</strong> Егістік НГО-сы төменірек Житомир (51 258 грн/га), Чернигов (51 459) және Ровно (69 684) облыстары гектарды Одесса (46 496) мен Николаев (45 076) облыстарынан арзан сатқан жоқ. Портал <a href="/kk/glossary/chernozem">қара топырақтар</a> немесе <a href="/kk/glossary/podzol">күлгін топырақтар</a> үшін бөлек баға есептемейді.

Дереккөздер және біз қалай тексердік#

Бағалар Мемгеокадастрдың «Жер қатынастарының жария мониторингі» порталының API арқылы (monitoring.land.gov.ua, CC BY 4.0 лицензиясы) 2026 жылғы 11 қарашада оқылды: ауыл шаруашылығы жерлері, сатып алу-сату, 01.01 және 01.03 кодтары, 2021 жылдан бергі жылдар және 2026 жылғы қаңтар-қыркүйек. Өлшенген орташа бағалар сомасын аудандар сомасына бөлгенге тең; медиана мен орташаны портал гектар бағасының 1-перцентилінен төмен және 99-перцентилінен жоғары мәмілелерсіз есептейді. Көбейткіш ADAM есебі: өлшенген орташа баға сол порталдағы сатылған учаскелердің өлшенген орташа НГО-сына бөлінеді. Нормалар Жер кодексі (16.10.2026 редакциясы), «Жерді жалға беру туралы» Заң (22.07.2026), Салық кодексі (01.11.2026) және № 92/2002 Жарлық (01.09.2008 редакциясы) бойынша келтірілген. Мәтін ADAM-ның зерттеу жазбалары бойынша AI көмегімен дайындалды. Фактілер жазудан бөлек 11.11.2026 тексерілді: портал деректері қайта есептелді, нормалар актілердің ресми мәтіндерімен салыстырылды. Полтава облысындағы жалдау туралы жауап FAQ бөліміндеa де бар. Кез келген облыс бойынша сату және жалдау бағаларын чатта Адамнанa сұрауға болады.